Una nueva era para la política fiscal inmobiliaria en República Dominicana

El panorama inmobiliario de la República Dominicana experimentó un cambio sísmico el 18 de junio de 2026, con la promulgación de la Ley 30-

26. Para los inversores internacionales que durante mucho tiempo han visto al país como un mercado de alto crecimiento pero con alta fricción fiscal, esta legislación representa un giro significativo hacia la madurez institucional. Al simplificar las ganancias de capital y reducir el costo de la deuda, el gobierno señala una clara intención de mantener la inversión extranjera directa (IED) récord que vio fluir más de 5.000 millones de dólares al país en

Impuesto sobre ganancias de capital: De escalas progresivas a un 10% fijo

Quizás el cambio más impactante para los inversores individuales es la reforma de la estructura del impuesto sobre las ganancias de capital. Anteriormente, los inversores enfrentaban una escala impositiva progresiva que podía llegar hasta el 25% al revender una propiedad. La Ley 30-26 reemplaza esto con una tasa fija del 10% sobre la ganancia, calculada como el precio de venta menos el costo de adquisición ajustado por inflación. Esta reducción mejora significativamente la estrategia de salida para los inversores en zonas de alta apreciación como Punta Cana, Las Terrenas y la frontera emergente de Pedernales. Al reducir la carga fiscal sobre la desinversión, la ley fomenta un mercado secundario más líquido, permitiendo a los inversores reciclar capital en nuevos desarrollos de manera más eficiente.

La eliminación gradual del impuesto de registro hipotecario

Los costos de financiamiento han sido históricamente un punto de fricción para los compradores extranjeros, particularmente debido al impuesto de registro hipotecario del 2%. La Ley 30-26 introduce una eliminación gradual de esta tarifa, proporcionando un alivio inmediato a quienes aprovechan el financiamiento bancario local.

• *2026:

• El impuesto permanece vigente pero sujeto al nuevo marco legislativo.

• *2027:

• La tasa de registro está programada para reducirse al 1%.

• *2028:

• El impuesto está programado para su eliminación total.

Esta reducción es particularmente vital para los compradores que utilizan instituciones locales como Banco Popular, Scotiabank o BanReservas, donde las tasas de interés para no residentes oscilan actualmente entre el 11,5% y el 12%. Reducir el costo inicial de asegurar un préstamo hace que el costo total de propiedad sea más competitivo frente a sus pares regionales.

CONFOTUR y el nuevo escrutinio regulatorio

Si bien la Ley 30-26 ofrece un amplio alivio fiscal, también introduce una supervisión más estricta para el régimen de incentivos de la Ley 158-01 (CONFOTUR). La nueva reforma prohíbe a los inversores acumular múltiples regímenes de incentivos para la misma actividad y faculta al Ministerio de Hacienda para examinar las nuevas clasificaciones de beneficiarios. Los inversores ahora deben asegurarse de que su resolución de CONFOTUR no solo esté presente, sino verificada por su alcance específico y plazo restante.

• *Debida diligencia:

• Solicite siempre la resolución original de CONFOTUR antes de transferir fondos.

• *Verificación:

• Confirme con un asesor legal local que las exenciones fiscales específicas del proyecto (impuesto de transferencia, IPI, impuesto sobre la renta) permanezcan activas bajo las nuevas directrices de

Implicaciones estratégicas para el inversor

Para el inversor serio, las matemáticas han cambiado. Una compra de propiedad que anteriormente requería un costo de cierre del 6% (3% de impuesto de transferencia + 2% de impuesto hipotecario + 1% de honorarios legales) ahora es significativamente más barata, especialmente para aquellos que compran en proyectos aprobados por CONFOTUR donde se exime el 3% de impuesto de transferencia. Cuando se combinan estos costos de entrada más bajos con un impuesto a las ganancias de capital limitado al 10%, la tasa interna de retorno (TIR) neta para un período de tenencia de cinco años aumenta sustancialmente. Los inversores deben priorizar los activos en zonas designadas para el turismo que cuenten con un estatus CONFOTUR activo, ya que estos siguen siendo el estándar de oro para la preservación de la riqueza con eficiencia fiscal en el Caribe.